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亚洲 揭穿一个土豪城市迪拜神话正在破灭五年房
 

  2个月前,我借奶茶妹妹卖房,分析了澳大利亚楼市。到现在,澳大利亚最大城市(悉尼)房价相对于最高点已经下跌了将近15%。

  没错,就是迪拜。就在迪拜,这几年楼市用“跌跌不休”这个词来形容最恰当不过。想象下,如果在2014年,拿100万买个房,现在只值75万,另外还了三四年贷款和利息,就算是土豪,也会欲哭无泪吧。

  2018年,迪拜房价整体跌去了6%—10%。这种下跌,连最核心、概念最强大的区域也未能幸免。

  比如,耗资140亿美元建设的全世界第一个棕榈叶形状岛屿——迪拜“朱美拉棕榈岛”,2018年跌了9%。

  根据中东房地产信息公司Zawya监测数据,2019年1月,迪拜房价环比又跌了1.7%。自2014年以来,迪拜房价已经下跌了25%~33%。

  标准普尔预测:2019年,迪拜整体住宅价格可能跌15%,2020年还要再跌5%—10%。

  趋势的力量是强大的。即便有2020年迪拜世博会概念,但到2021年,迪拜房地产市场也不太可能出现有意义的复苏。

  一个叫Nabeel Mahmoud的印度人在Remraam租了一个两居室公寓,去年年租金是8.5万迪拉姆(迪拜所使用的货币,1迪拉姆目前大约相当于人民币1块8),他现在和房东谈判把租金降到了7.8万(下降超过8%)。据他说,其实附近还有很多类似的房子,甚至7.5万都能租到。

  一个30岁的埃及人Mohammad Mordi,先前在Al Barsha租了一居室,租金一年7万迪拉姆,2个月前搬到迪拜硅谷绿洲,用5.3万迪拉姆租下了两居室。新房子靠近大学、科技园,还配有健身房、游泳池。

  房地产信息公司Cavendish Maxwell的报告显示,今年1月,迪拜房屋平均成交价是269万迪拉姆(差不多490万人民币),一栋别墅均价470万迪拉姆(差不多855万人民币)。

  在网上,一套由世界上最大的房地产之一Emaar开发的112平方米(迪拜房子都是按实际使用面积出售)联排式住宅(2个卧室、2个浴室),位于迪拜和阿联酋首都阿布扎比交汇处,距离2020年世博会场馆仅仅几分钟车程,健身、商业、高级会所等配套一应俱全,售价只要945888迪拉姆(约合172万人民币)。

  再看个贵的。耗资10亿美元的“迪拜河港塔”(Dubai Creek Harbour),一套位于21层的148平公寓,3室(带2个浴室),售价3441888迪拉姆(大概628万人民币)。看下面的图,感受下奢华,就快要建好了。

  2017年,迪拜GDP是3890亿迪拉姆(7100多亿人民币),大概相当于合肥、福州的水平。

  根据迪拜官方报告,人均GDP是35630美元。这个数字在全球排在26位,排在日本后面,意大利前面。

  下面是来自一家迪拜求职网站的统计,那个AED就是迪拜用的货币迪拉姆,1迪拉姆=1.82元人民币。

  迪拜人口310多万,但外国人占比将近90%。本地人能享受到很好的福利,但是来自印度、巴基斯坦或者非洲等外国劳工生活却十分艰辛,甚至有人说是一种“现代奴隶制”。

  迪拜,其实并不是一个国家。在19世纪初,迪拜沦为了英国殖民地。1971年,获得独立。后来,阿勒·马克图姆家族(al-Maktoum)世袭统治的迪拜和其他6个酋长国,共同组成阿拉伯联合酋长国(简称“阿联酋”),也就是说迪拜是阿联酋的一部分,除了军事外交,各酋长国之间享有极大的自主权。

  在阿联酋内部,迪拜人口最多(占阿联酋的42%以上),但是真正的老大却是阿勒纳哈扬家族统治的阿布扎比酋长国(面积占比86.7%),阿联酋首都就设在阿布扎比。

  而且阿布扎比经济实力也更强大,2017年GDP高达8325亿迪拉姆,是迪拜的2倍还多,但人口不到迪拜的2/3。

  这倒不是说,两个家族治理能力相差多少,而是阿勒·马克图姆家族的迪拜没矿。

  阿联酋已探明的原油储量高达9780亿桶,2017年光卖石油就卖了将近660亿美元。

  但7个酋长国,阿布扎比一家就拥有了其中94%的石油储量、94%的天然气储量,迪拜只有4%左右石油储量、1.5%的天然气储量。

  但迪拜石油储量实在是太少,很快接近枯竭,所以,很早就开始追求多元化的经济来源,计划把迪拜打造成全球知名的金融中心、旅游中心、高档消费和娱乐中心。

  但在沙漠里建出金融、旅游、消费、娱乐中心谈何容易,况且还要面对着纽约、伦敦、巴黎、香港、东京这些老牌城市的竞争。

  为抢占全球媒体头条,迪拜下血本,建了全球唯一一个七星级酒店,花15亿美元建世界最高(828米)建筑物哈利法塔,花140多亿建世界上最大的人工岛棕榈岛,建设世界上最大的花园迪拜奇迹花园……

  迪拜相信“建造,一切都会来(Build and they will come)”,一度全球1/5的起重机在小小的迪拜工作。

  迪拜就是要通过这种世界第一,打造极尽奢华的外表,吸引全球土豪来迪拜旅游、消费。

  而今,迪拜也成功实现经济多元化,石油收入在经济中的比重从1990年的24%,下降到5%左右。

  作为迪拜的实际统治者,所有土地都归王室所有。王室也就成为拜房地产市场的最大玩家。

  王室有动力去推动房地产发展,卖出的房屋越多,王室和政府收入也就越多。为此,2002年时,迪拜专门修改土地政策,允许外国人永久持有不动产,以吸引外国买家。2007年,通过划拨土地的方式,迪拜王室获得了中东最大的房地产集团埃玛尔地产1/3股权。

  但是房地产也是“经济鸦片”,依赖了就戒不掉了。实际上,迪拜楼市在2009年已经崩过一次(后面会再说)。

  在2017年,迪拜房地产建筑行业占GDP的13.4%,经济增长的25%来自房地产建筑行业。

  尤其是,为了举办2020年世博会,迪拜这些年在房地产建筑业上不断加码,2018年基建预算比2017年增长了19.5%。

  根据测算,2019年迪拜将建成3.1万多套房屋,比2018年增加40%以上,是过去5年内平均年销售量的2倍以上。

  此外,油价下跌、周边国家货币贬值、中东局势不稳,这些都在增加迪拜地产的不确定性因素。

  为了保持房地产市场稳定,迪拜已经放宽居留政策,并打算降低交易费用,迪拜土地部门也将花更大力气向美国、英国、中国等海外投资者推广迪拜房地产。

  迪拜就在10年前,2009年已经发生过房地产崩盘,房价几乎腰斩,并引发经济危机,最后,是阿布扎比拿出200亿美元,迪拜才度过危机。

  那段时间,成千上万先前跑到迪拜淘金的人,陷入债务危机,最后选择偷偷逃走,以致于好几年里,迪拜每年有两三千辆汽车被丢弃,其中不乏豪车。

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